Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce pod koniec 2025 r.

1. Ogólny obraz: ceny wysokie, dynamika niska

Dane zebrane m.in. przez RealtyTools (na podstawie statystyk NBP z 17 największych miast) pokazują, że średnie ceny w 2025 r. nadal rosły, ale dużo wolniej niż w latach 2021–2023. Średniorocznie dla całej Polski (17 miast):

• Rynek pierwotny – ceny transakcyjne:2024: 11 324 zł/m² → 2025: 11 744 zł/m² (+3,6% r/r)  
• Rynek wtórny – ceny transakcyjne:2024: 9 961 zł/m² → 2025: 10 242 zł/m² (+2,7% r/r)  

Ceny ofertowe (ogłoszeniowe) rosną podobnie, ale trochę szybciej:

Rok	Ceny ofertowe – rynek pierwotny	Ceny transakcyjne – rynek pierwotny	Ceny ofertowe – rynek wtórny	Ceny transakcyjne – rynek wtórny
2023	10 620 zł/m²	9 942 zł/m²	9 611 zł/m²	8 522 zł/m²
2024	12 018 zł/m²	11 324 zł/m²	11 076 zł/m²	9 961 zł/m²
2025	12 475 zł/m²	11 744 zł/m²	11 283 zł/m²	10 242 zł/m²

Wniosek:

Pod koniec 2025 r. nominalnie mieszkania są najdroższe w historii, ale wzrost cen to kilka procent rocznie, a nie kilkanaście–kilkadziesiąt jak w latach 2020–2022.

2. Dynamika w 2025 r. w danych GUS

GUS publikuje kwartalne wskaźniki cen lokali mieszkalnych (indeks dla całej Polski). W 2025 r.:

• I kwartał 2025 – wobec I kwartału 2024:+6,6% (pierwotny +7,0%, wtórny +6,2%)  
• II kwartał 2025 – wobec II kwartału 2024:+4,7% (pierwotny +5,5%, wtórny +4,0%)  

W relacji kwartał-do-kwartału (II kw. vs I kw. 2025) ceny wzrosły o 1,2% (1,6% na pierwotnym, 0,8% na wtórnym).  

Interpretacja:

Pierwsza połowa 2025 r. to jeszcze lekki nominalny wzrost, ale dynamika słabnie i zbliża się do inflacji.

3. Indeksy cen: lekka korekta nominalna w połowie roku

Serwis Podkluczyk, który liczy własny Indeks Cen Mieszkań (medianowe ceny ofertowe z dużych miast), pokazuje wyraźną zmianę trendu:

• Kwiecień 2025: pierwszy od lat nominalny spadek cen r/r o 0,5%, przy inflacji 4,2% – realnie ok. –4,7% r/r.  
• Sierpień 2025: indeks wyniósł –0,8% r/r; nominalnie średnie ceny ofertowe były niższe niż rok wcześniej, a przy inflacji poniżej 3% realny spadek sięga ok. 3,5%.  

W analizie wieloletniej Podkluczyk szacuje, że od 2020 r. do sierpnia 2025 średnie ceny nominalne wzrosły o ok. 65%, przy inflacji ok. 49%, co oznacza nadal dodatni realny wzrost, ale z wyraźną korektą w 2025 r.  

Wniosek:

Rok 2025 to pierwszy wyraźny moment, kiedy nominalne ceny mieszkań przestają rosnąć i lokalnie zaczynają spadać, a realnie rynek od kilku kwartałów jest w korekcie.

4. Ceny w największych miastach – stan na 1 listopada 2025 r.

Poniżej orientacyjne średnie ceny ofertowe m² mieszkań w wybranych dużych miastach wg SonarHome (aktualizacja 2025-11-01): 

Miasto	Śr. cena ofertowa m² (1.11.2025)
Warszawa	ok. 14 977 zł/m²
Kraków	ok. 13 922 zł/m²
Gdańsk	ok. 12 603 zł/m²
Gdynia	ok. 11 000 zł/m²
Wrocław	ok. 11 219 zł/m²
Poznań	ok. 10 108 zł/m²
Szczecin	ok. 8 640 zł/m²
Lublin	ok. 8 946 zł/m²
Łódź	ok. 7 208 zł/m²

Jednocześnie te same dane pokazują miesięczne zmiany rzędu –1% do +1%, co oznacza brak gwałtownych ruchów – raczej stabilizację z lekkimi korektami w dół lub w górę w zależności od miasta. 

5. Rynek pierwotny w dużych miastach: bardzo drogo, ale korekty <2%

Dane Otodom (przytoczone m.in. przez wGospodarce w raporcie z 11 listopada 2025 r.) pokazują poziomy cen nowych mieszkań od deweloperów w październiku 2025 r. na rynku pierwotnym w 7 największych aglomeracjach:  

• Warszawa: ok. 17,4 tys. zł/m²
• Trójmiasto (średnio Gdańsk+Gdynia+Sopot): ok. 17,3 tys. zł/m²
• Kraków: ok. 16,5 tys. zł/m²
• Wrocław: ok. 14,4 tys. zł/m²
• Poznań: ok. 13,5 tys. zł/m²
• Katowice: ok. 12,7 tys. zł/m²
• Łódź: ok. 11,2 tys. zł/m²

Według tego raportu miesięczne korekty cen w październiku nie przekraczały 2% w żadnym z analizowanych miast – są to więc zmiany kosmetyczne, bardziej „przegląd cenników” niż mocna przecena.  

Wniosek:

Na rynku pierwotnym w dużych miastach ceny pozostają bardzo wysokie, a deweloperzy nie schodzą masowo z cen, raczej dostosowują podaż (mniej nowych inwestycji) niż oferują duże rabaty katalogowe.

6. Rynek wtórny i większe mieszkania: tu widać realną presję w dół

Zestawienia transakcyjnych cen mieszkań w I kw. 2025 r. (NBP/Bankier) pokazują, że:

• Średnie ceny transakcyjne w wielu dużych miastach rosły symbolicznie lub stały w miejscu względem końca 2024 r.
• W segmencie dużych mieszkań (np. powyżej 60–70 m²) pojawiły się spadki r/r w części miast, szczególnie tam, gdzie boom 2021–2023 był najsilniejszy (część dzielnic Warszawy, Poznania, Łodzi).  

Sprzedający większe mieszkania często muszą negocjować 5–10% w dół względem ceny ogłoszeniowej, aby dojść do transakcji – dotyczy to zwłaszcza słabszych lokalizacji, bloków z wielkiej płyty i lokali wymagających remontu.

7. Domy jednorodzinne i segment podmiejskich działek

Rok 2025 nie przyniósł „taniego domu pod miastem”. Wręcz przeciwnie:

• Według analiz Otodom, w II kw. 2025 r. sprzedaż nowych domów w największych aglomeracjach wzrosła o ok. 14% kw/kw, a deweloperzy wprowadzili na rynek ponad 1,4 tys. nowych domów.  
• Ceny nowych domów jednorodzinnych w wybranych rynkach sięgały:– ok. 11 tys. zł/m² w Krakowie,– ok. 10,2 tys. zł/m² w Warszawie,– blisko 9 tys. zł/m² w Trójmieście.  

„Puls Biznesu” zwracał uwagę, że w II kw. 2025 r. ceny domów jednorodzinnych rosły szybciej niż ceny dużych mieszkań i że drożyzna dotarła już także do miejscowości podmiejskich – w wielu gminach „dom poza miastem” przestał być tańszą alternatywą, a stał się dobrem premium.  

8. Różnice regionalne

Na poziomie województw i miast wojewódzkich:

• Najdrożej:Mazowieckie, Małopolskie, Pomorskie – w stolicach tych regionów (Warszawa, Kraków, Gdańsk/Gdynia/Sopot) średnie cenowe „przebijają” 13–17 tys. zł/m² i w 2025 r. nadal notują dodatnią dynamikę, choć zwykle poniżej 3% r/r.  
• Średnio:Dolnośląskie, Wielkopolskie, Zachodniopomorskie – ceny we Wrocławiu, Poznaniu, Szczecinie są wyraźnie niższe niż w Warszawie czy Trójmieście, ale nadal wyraźnie powyżej 10 tys. zł/m² w przypadku rynku pierwotnego.  
• Najtaniej:Łódzkie, Lubuskie, część Podlaskiego i Warmińsko-Mazurskiego – średnie ceny transakcyjne w miastach takich jak Łódź, Zielona Góra, Białystok, Olsztyn w 2025 r. zwykle mieszczą się w przedziale 8–10 tys. zł/m².  

Podkluczyk zwraca uwagę, że korekta cen w 2025 r. najmocniej dotyczyła miast średnich i częściowo „drugiego kręgu” aglomeracji, podczas gdy rdzenie największych metropolii utrzymywały ceny dzięki silnemu popytowi inwestycyjnemu i ograniczonej podaży.  

9. Inflacja, stopy procentowe i zdolność kredytowa

Inflacja

W sierpniu 2025 r. inflacja CPI wyniosła ok. 2,8–2,9% r/r, czyli spadła poniżej 3% i zbliżyła się do celu inflacyjnego NBP.  

To oznacza, że wzrost cen mieszkań o 2–4% r/r realnie jest bliski zera albo lekko ujemny – w praktyce siła nabywcza gospodarstw domowych poprawia się dzięki rosnącym wynagrodzeniom.

Stopy procentowe

Rada Polityki Pieniężnej w 2025 r. kilkukrotnie obniżała stopy procentowe. Po decyzji z 5 listopada 2025 r.:

• stopa referencyjna NBP: 4,25%,
• stopa lombardowa: 4,75%,
• stopa depozytowa: 3,75%.  

W porównaniu z latami 2022–2023 stopy są niższe, ale nadal wyraźnie wyższe niż w okresie ultrataniego kredytu sprzed pandemii. Efekt:

• część osób odzyskała zdolność kredytową,
• raty kredytów są niższe niż w 2023 r., ale wciąż znacznie wyższe niż w 2019 r.,
• popyt kredytowy odbudowuje się stopniowo, bez powrotu do „szału zakupowego” z czasów programów dopłat 2%.

10. Programy mieszkaniowe i ich wpływ na ceny

Po „Bezpiecznym kredycie 2%”

• Program Bezpieczny kredyt 2% zakończył się wcześniej (2024 r.), ale jego efekt – mocne podbicie popytu i cen w latach 2023–2024 – wciąż „siedzi” w poziomach cen.  

Kredyt 0% i „Kredyt na start”

• Rząd zapowiedział program „kredyt 0%” / „Kredyt na start”, jednak w połowie 2025 r. oficjalnie zrezygnowano z jego wdrożenia – projekt trafił do kosza.  
• W debacie publicznej pojawia się program „Mieszkanie na start” – dopłaty do kredytu obniżające realne oprocentowanie do 0–1,5% w zależności od liczby osób w gospodarstwie domowym, z limitem dochodowym i kwotowym. Na koniec 2025 r. program jest w fazie projektów/założeń, nie w pełni wdrożony.  

Efekt na ceny pod koniec 2025 r.:

• rynek nie ma nowego silnego „dopingu” popytowego,
• kupujący nie „gonią” gwałtownie ofert z obawy, że „pociąg odjedzie”,
• oczekiwania co do dalszego wzrostu cen są podzielone – według badań Otodom ok. 20% ankietowanych liczy na spadki cen, a 50% uważa, że ceny raczej pozostaną stabilne.  

11. Popyt, podaż i siła negocjacyjna kupujących

Popyt

• Otodom Analytics raportuje, że sprzedaż nowych mieszkań na 7 największych rynkach w III kw. 2025 r. wzrosła o ok. 39% r/r, przy jednoczesnym spadku nowej podaży (ok. –12% r/r).  
• W październiku 2025 r. sprzedano ok. 4 tys. mieszkań deweloperskich na tych rynkach – o ok. 27% więcej niż rok wcześniej.  

Podaż

• Deweloperzy wprowadzają mniej nowych mieszkań – to odpowiedź na wcześniejszy boom cenowy, wzrost kosztów budowy i ostrożność wobec ryzyka nadpodaży.  
• Liczba mieszkań dostępnych w ofercie w 7 największych miastach oscyluje wokół 60–70 tys. lokali (licząc z rezerwacjami) – to poziom zbliżony do średniej z ostatnich lat, ale struktura podaży jest przesunięta w stronę mniejszych, droższych lokali.  

Rynek kupującego czy sprzedającego?

• Wg Otodom i serwisów ogłoszeniowych rynek jest „umiarkowanie rynkiem kupującego”:– w wielu miastach mediana cen ofertowych spada o 1–3% r/r,– rośnie skłonność sprzedających do negocjacji,– przy dobrze przygotowanym zakupie możliwe są rabaty 5–10% względem cen z ogłoszeń.  

12. Wynajem a zakup – relacja cen do stawek najmu

Dane Otodom dla rynku najmu wskazują, że:

• w 2025 r. podaż mieszkań na wynajem rośnie (sierpień: +5% m/m), a liczba odpowiedzi na ogłoszenia także rośnie (+17% m/m, +16% r/r), co oznacza nadal silny popyt na wynajem, ale większy wybór dla najemców;  
• stopy zwrotu z najmu w dużych miastach oscylują najczęściej w przedziale 3,5–5% brutto rocznie, przy czym w lokalizacjach tańszych (Łódź, część Górnego Śląska) bywają wyższe niż w Warszawie czy Krakowie (tam wysokie ceny zakupu obniżają rentowność).  

Wniosek:

Pod koniec 2025 r. najem nadal jest drogi, ale nie rośnie już dynamicznie jak w 2022–2023 r., a relacja „rata kredytu vs czynsz” zależy bardzo mocno od wkładu własnego i wybranej lokalizacji.

13. Co oznacza koniec 2025 r. dla różnych typów uczestników rynku?

1) Osoba kupująca pierwsze mieszkanie

• Poziom cen jest historycznie wysoki, natomiast realna dynamika jest niska lub ujemna, a stopy procentowe spadają.
• Zdolność kredytowa poprawia się przy stałych dochodach.
• Brak nowego programu dotacyjnego oznacza, że nie ma presji „zakup teraz, bo zniknie dopłata”.

W praktyce to dobry moment na spokojne negocjowanie – szczególnie na rynku wtórnym i w segmencie większych mieszkań.

2) Inwestor kupujący pod wynajem

• Potencjalna stopa zwrotu brutto 3,5–5% rocznie przy umiarkowanym ryzyku, ale:– popyt na najem jest wysoki,– jednocześnie ceny zakupu są „napompowane” boomem 2020–2023.
• Z punktu widzenia inwestora bardziej sensowne mogą być lokalizacje drugiego rzędu (np. Łódź, Szczecin, część Śląska) niż ścisłe centra Warszawy czy Krakowa, gdzie zwrot z najmu jest niższy.

3) Sprzedający mieszkanie

• W 2025 r. sprzedający nie są już w pozycji absolutnie dominującej.
• W wielu miastach, zwłaszcza poza TOP 7, utrzymanie zbyt wysokiej ceny oznacza po prostu brak transakcjiprzez wiele miesięcy.
• Strategia „wystawię drogo i zobaczymy” działa gorzej, bo kupujący mają więcej danych (SonarHome, Otodom Analytics, raporty Podkluczyk, NBP) i przestali akceptować „cokolwiek” po rekordowych cenach.

14. Podsumowanie – jak wygląda rynek na koniec 2025 r.?

1. Poziom cen
   • Nominalnie: rekordowo wysokie – średnio ok. 11,7 tys. zł/m² (transakcje, rynek pierwotny, 17 największych miast) i ok. 10,2 tys. zł/m² (transakcje, rynek wtórny).  
   • W największych aglomeracjach: 15–17 tys. zł/m² za nowe mieszkanie w Warszawie, Trójmieście, Krakowie.  
2. Dynamika cen
   • W skali kraju: kilka procent r/r (2–6% w zależności od źródła i segmentu), czyli bliżej inflacji niż w poprzednich latach.  
   • W indeksach cen ofertowych (Podkluczyk): od kwietnia do sierpnia widać nawet lekkie spadki nominalne r/r.  
3. Struktura rynku
   • Największe miasta trzymają cenę, zwłaszcza małe metraże i topowe lokalizacje.
   • W dużych mieszkaniach, miastach średnich i słabszych lokalizacjach łatwiej wynegocjować znaczące rabaty.  
4. Czynniki makro
   • Inflacja <3%, stopy referencyjne ok. 4,25% – normalizacja warunków makro, ale bez ultra taniego kredytu.  
   • Brak nowego programu dopłat na dużą skalę (po BK 2%), co sprzyja bardziej rynkowej wycenie.
5. Bilans sił
   • Rynek przechodzi z fazy „sprzedającego” do fazy „negocjacyjnej”, z lekkim przechyłem na stronę kupujących – zwłaszcza tych, którzy mają gotówkę lub wysoki wkład własny.